Ma cote de crédit me permet-elle de devenir propriétaire?

Beaucoup de futurs acheteurs se posent la même question: est-ce que ma cote de crédit me permet vraiment de devenir propriétaire? La cote de crédit influence directement les conditions de votre prêt hypothécaire, le type de prêteur qui acceptera votre dossier et parfois même le montant maximum que vous pouvez emprunter.

Je m’appelle Franck Oliver, courtier hypothécaire chez Multi-Prêts. Dans cet article, je vous explique comment les institutions voient votre cote de crédit, à partir de quel niveau il est réaliste de devenir propriétaire et quoi faire si votre cote est plus faible que vous le souhaiteriez.

1. C’est quoi, la cote de crédit au juste?

Votre cote de crédit est une note numérique qui résume votre comportement de paiement et votre utilisation du crédit. Au Canada, elle se situe généralement entre 300 et 900. Plus votre cote est élevée, plus vous êtes perçu comme un client fiable par les prêteurs.

La cote est calculée à partir de plusieurs éléments:

• l’historique de paiement (retards, paiements à temps);
• le niveau d’utilisation de vos cartes et marges;
• l’ancienneté de vos comptes;
• le nombre de demandes de crédit récentes;
• le type de crédit que vous utilisez (cartes, prêt auto, marge, etc.).

Les prêteurs ne regardent pas seulement le chiffre. Ils examinent aussi le rapport de crédit complet pour comprendre le contexte.

2. À partir de quelle cote de crédit peut-on devenir propriétaire?

Il n’existe pas un chiffre unique garanti pour tout le monde, mais on peut donner des repères généraux pour un achat de propriété résidentielle au Québec.

En pratique, on observe souvent les fourchettes suivantes:

• Cote élevée: environ 760 et plus
• Bonne cote: environ 700 à 759
• Cote moyenne acceptable: environ 650 à 699
• Cote fragile: autour de 600 à 649
• Cote faible: sous 600

Avec une bonne cote, il est plus facile d’obtenir une approbation avec des conditions intéressantes auprès des grandes institutions. Avec une cote moyenne ou fragile, cela reste parfois possible, mais il faut que le reste du dossier soit solide: mise de fonds, stabilité d’emploi, niveau d’endettement. En dessous d’un certain seuil, il faudra souvent travailler d’abord à l’améliorer avant de viser un achat.

3. Comment les prêteurs utilisent la cote de crédit?

Lorsqu’un prêteur analyse une demande hypothécaire, la cote de crédit est un des premiers indicateurs. Elle sert à:

• évaluer le niveau de risque du dossier;
• déterminer s’il s’agit d’un profil pour un prêteur bancaire traditionnel ou un prêteur plus spécialisé;
• influencer parfois le taux d’intérêt offert;
• confirmer la qualité globale du comportement financier.

Une excellente cote ne garantit pas une approbation automatique, mais elle ouvre davantage de portes et facilite les négociations. À l’inverse, une cote faible n’empêche pas toujours de devenir propriétaire, mais elle limite souvent les options et peut rendre le financement plus coûteux.

4. Cote de crédit et ratios d’endettement

La cote de crédit ne suffit pas à elle seule pour devenir propriétaire. Les prêteurs regardent aussi vos ratios d’endettement, soit la proportion de vos revenus déjà engagés dans les paiements mensuels (cartes de crédit, prêts, auto, etc.) plus le futur paiement hypothécaire.

En résumé, pour qu’un dossier soit solide, il faut idéalement que:

• la cote de crédit soit acceptable;
• les ratios d’endettement restent dans des limites raisonnables;
• les revenus soient stables et démontrables;
• la mise de fonds soit conforme aux règles en vigueur.

Mon rôle, comme courtier, est d’analyser tous ces éléments ensemble pour voir si votre projet est réaliste maintenant ou s’il vaut mieux préparer le terrain avant de déposer une demande.

5. Que faire si ma cote de crédit est moyenne ou faible?

Une cote de crédit moyenne ou faible n’est pas une condamnation définitive. C’est une photo de votre situation actuelle, qui peut évoluer. Plusieurs actions peuvent aider à l’améliorer avec le temps.

Par exemple:

• effectuer tous vos paiements à temps, sans retard;
• réduire l’utilisation de vos cartes de crédit (éviter de rester proche de la limite);
• éviter d’ouvrir plusieurs nouveaux comptes de crédit en peu de temps;
• rembourser progressivement les dettes les plus coûteuses;
• stabiliser votre situation financière avant de faire de grandes demandes de crédit.

Il peut être aussi utile de vérifier le rapport de crédit pour s’assurer qu’il n’y a pas d’erreurs ou de renseignements dépassés qui nuisent à votre cote.

6. Ma cote de crédit est bonne, est-ce suffisant pour acheter?

Une bonne cote de crédit est un excellent point de départ, mais ce n’est pas la seule condition pour devenir propriétaire. Même avec une cote élevée, certains dossiers peuvent être refusés si:

• la mise de fonds est insuffisante;
• les revenus ne sont pas stables ou difficiles à prouver;
• les ratios d’endettement dépassent les limites du prêteur;
• le type de propriété ou le projet présente un risque particulier.

C’est pourquoi une préqualification complète est essentielle. Elle permet de vérifier que l’ensemble du dossier tient la route avant de commencer à visiter des propriétés.

7. FAQ: cote de crédit et accès à la propriété

Ai-je besoin d’une cote parfaite pour devenir propriétaire?

Non, il n’est pas nécessaire d’avoir une cote parfaite pour obtenir une hypothèque. Beaucoup de propriétaires ont une cote simplement correcte ou bonne. L’important est d’avoir un dossier globalement équilibré et de respecter les critères du prêteur.

Est-ce que faire une demande d’hypothèque fait baisser ma cote de crédit?

Une vérification de crédit peut entraîner un léger impact temporaire, mais ce n’est pas ce qui fait le plus bouger la cote. Ce sont surtout les retards de paiement, les soldes élevés et les comportements répétés de surutilisation du crédit qui posent problème.

Combien de temps faut-il pour améliorer ma cote de crédit?

Cela dépend de votre situation, mais en général, une amélioration se construit sur plusieurs mois. Des paiements réguliers, une utilisation raisonnable du crédit et une réduction graduelle des dettes finissent par se refléter dans la cote.

Est-ce que je peux quand même acheter avec une cote faible?

Dans certains cas, il est possible de financer un achat avec une cote plus faible, mais souvent avec des conditions plus strictes ou des taux plus élevés. Souvent, il est plus avantageux de se donner quelques mois pour améliorer la cote avant de se lancer.

8. Besoin d’un avis sur votre cote de crédit et votre projet d’achat?

Votre cote de crédit est un élément clé de votre projet immobilier, mais ce n’est qu’une partie de l’équation. Une analyse complète permet de voir si vous pouvez déjà devenir propriétaire ou s’il vaut mieux solidifier certains aspects avant de déposer une demande.

Comme courtier hypothécaire, je peux évaluer votre situation, vous expliquer comment les prêteurs interprètent votre cote de crédit et vous proposer un plan pour vous rapprocher de votre objectif d’achat. N’hésitez pas à me contacter pour discuter de votre dossier en toute confidentialité.