Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire ?
L’assurance prêt hypothécaire joue un rôle essentiel dans le financement immobilier, surtout lorsqu’une mise de fonds de moins de 20 % est impliquée. Plusieurs acheteurs en entendent parler, mais peu comprennent vraiment comment elle fonctionne. Pourtant, cette assurance influence le montant du prêt, le taux d’intérêt, les conditions d’approbation et même l’accès à la propriété. Voici donc un guide complet pour comprendre en quoi consiste l’assurance prêt hypothécaire et comment elle peut vous aider à acquérir une propriété plus rapidement.
Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire ?
L’assurance prêt hypothécaire protège le prêteur si l’emprunteur cesse de rembourser son prêt. Contrairement à une croyance fréquente, elle ne protège pas directement l’acheteur. Cependant, cette assurance permet aux clients de se qualifier pour un prêt avec une mise de fonds plus faible. Grâce à cette protection supplémentaire, les institutions financières acceptent de financer jusqu’à 95 % du prix d’achat.
Au Canada, trois assureurs offrent cette couverture :
- La SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement)
- Sagen (anciennement Genworth)
- Canada Guaranty
Chacun d’eux applique des règles similaires, mais certains programmes diffèrent selon l’assureur. Pour cette raison, il est utile de comparer les options avec l’aide d’un expert en financement hypothécaire.
Pourquoi cette assurance est-elle obligatoire avec une mise de fonds de moins de 20 % ?
Lorsque l’acheteur investit moins de 20 %, le prêteur assume un risque plus élevé. L’assurance prêt hypothécaire réduit ce risque, ce qui facilite l’approbation de l’emprunteur. En pratique, ce mécanisme donne accès à la propriété à un plus grand nombre de ménages. De plus, cette assurance contribue à stabiliser le marché en limitant les pertes financières pour les institutions.
Comment fonctionne la prime d’assurance ?
La prime d’assurance dépend du pourcentage de mise de fonds. Plus la mise de fonds est faible, plus la prime augmente. Ensuite, la prime s’ajoute au montant du prêt hypothécaire, ce qui signifie que l’emprunteur ne la paie pas comptant au moment de l’achat.
Exemple simple
Par exemple, si vous achetez une propriété de 400 000 $ avec 5 % de mise de fonds, la prime d’assurance sera calculée selon le barème correspondant. Après son ajout au capital, votre prêt final augmente et vos paiements reflètent ce montant ajusté. Cette mécanique est automatique et intégrée au financement dès le départ.
Quels sont les avantages de l’assurance prêt hypothécaire ?
Bien qu’elle représente un coût, l’assurance prêt hypothécaire offre plusieurs avantages importants :
- Accéder à la propriété avec une mise de fonds réduite ;
- Profiter souvent d’un taux hypothécaire inférieur, car le risque est réduit pour le prêteur ;
- Bénéficier de programmes spéciaux selon l’assureur et le type de propriété ;
- Augmenter les chances d’approbation d’un dossier plus serré.
Grâce à ces avantages, de nombreux acheteurs peuvent avancer leur projet plutôt que d’attendre plusieurs années pour économiser une mise de fonds complète.
Quels sont les critères d’admissibilité ?
Les assureurs évaluent plusieurs éléments avant d’accepter un dossier. Les principaux critères sont les suivants :
- Le ratio d’endettement total doit respecter les limites prévues ;
- La stabilité et la provenance des revenus doivent être démontrées ;
- La propriété doit se situer au Canada et respecter certaines normes ;
- Le prix d’achat ne peut pas dépasser les plafonds imposés par l’assureur.
Ainsi, même si la mise de fonds est faible, l’ensemble du dossier doit demeurer solide pour obtenir l’approbation.
Quelles sont les limites de l’assurance prêt hypothécaire ?
Bien qu’elle soit utile, cette assurance comporte aussi quelques limites. D’abord, elle augmente le montant total du financement. Ensuite, elle réduit certaines flexibilités. Par exemple, les prêts assurés ne permettent pas toujours un amortissement de 30 ans. De plus, certaines résidences secondaires ou immeubles locatifs ne sont pas admissibles à l’assurance selon le programme utilisé.
Pour cette raison, il devient important d’évaluer si un financement assuré représente réellement la meilleure option pour votre stratégie à moyen et long terme.
Assurance prêt hypothécaire : qui paie quoi ?
Le prêteur exige l’assurance, mais c’est l’emprunteur qui paie la prime. Le coût s’intègre au prêt hypothécaire, ce qui évite un débours initial élevé. Ensuite, le gouvernement impose une taxe provinciale sur cette prime, taxe qui doit être payée comptant chez le notaire.
Au Québec, cette taxe s’élève à 9 %. Plusieurs acheteurs l’ignorent jusqu’à la signature. Pour éviter les surprises, il est donc important d’en tenir compte dès le début de votre planification.
Est-il possible d’éviter cette assurance ?
Oui. Pour éviter l’assurance prêt hypothécaire, il faut fournir au moins 20 % de mise de fonds. Par ailleurs, certains acheteurs y parviennent en utilisant un refinancement antérieur, un don familial ou une plus-value réalisée sur une autre propriété.
Cependant, pour plusieurs ménages, attendre trop longtemps retarde inutilement l’accès à la propriété. Dans ce contexte, un financement assuré peut demeurer une excellente solution, surtout pour un premier achat.
FAQ sur l’assurance prêt hypothécaire
1. L’assurance prêt hypothécaire protège-t-elle l’acheteur ?
Non. Elle protège d’abord le prêteur en cas de défaut de paiement. Toutefois, elle aide l’acheteur à accéder plus facilement à un prêt en permettant une mise de fonds plus faible.
2. Peut-on rembourser la prime plus tôt ?
Non. La prime est intégrée au prêt et suit l’amortissement de l’hypothèque. Il n’existe pas de mécanisme de remboursement anticipé spécifique à cette prime.
3. La prime est-elle remboursable si je vends rapidement ?
Non. La prime d’assurance n’est jamais remboursée, même si vous vendez la propriété peu de temps après l’achat.
4. Existe-t-il plusieurs assureurs ?
Oui. Trois assureurs principaux offrent ce type de protection au Canada : la SCHL, Sagen et Canada Guaranty.
5. L’assurance augmente-t-elle mes paiements ?
Oui, puisqu’elle augmente le montant total emprunté. Toutefois, elle permet souvent d’acheter plus tôt et d’accéder à un taux compétitif.
6. Est-il toujours préférable d’attendre pour éviter la prime ?
Pas nécessairement. Dans plusieurs cas, le marché immobilier évolue plus vite que votre capacité d’épargne. Ainsi, acheter plus tôt avec une assurance prêt hypothécaire peut s’avérer plus avantageux que d’attendre plusieurs années.
Conclusion
L’assurance prêt hypothécaire joue un rôle central dans l’accès à la propriété. Elle protège le prêteur, mais elle offre aussi une opportunité importante pour les acheteurs qui disposent d’une mise de fonds limitée. Grâce à cette assurance, plusieurs ménages peuvent réaliser leur projet plus tôt, profiter d’un taux avantageux et commencer à bâtir leur patrimoine. Cependant, chaque situation reste unique. Il demeure donc essentiel d’analyser votre dossier avec soin et de choisir la structure de financement la plus adaptée à vos objectifs.
Pour en savoir plus :
Assurance prêt hypothécaire et primes
Tableau des taux de prime – Sagen🅪
Assurance prêt hypothécaire et primes
Qu’est-ce qu’une préautorisation hypothécaire ? | Franck Oliver
