Devenir propriétaire: où trouver sa mise de fonds?

Où trouver votre mise de fonds pour devenir propriétaire? C’est l’une des questions les plus fréquentes chez les acheteurs, surtout dans un contexte de prix élevés. La bonne nouvelle, c’est qu’il existe plusieurs sources possibles, ainsi que des programmes conçus pour vous aider à franchir cette étape.

Je suis Franck Oliver, courtier hypothécaire chez Multi-Prêts. Dans cet article, je vous présente les principales options pour accumuler votre mise de fonds et les points importants à vérifier avant de vous lancer.

1. Combien devez-vous économiser pour devenir propriétaire?

Avant de chercher où trouver votre mise de fonds, il est essentiel de savoir de combien vous avez réellement besoin. Au Canada, la mise de fonds minimale dépend du prix de la propriété.

• Pour une propriété de 500 000 $ ou moins : mise de fonds minimale de 5 %.
• Pour la portion entre 500 000 $ et 999 999 $ : 10 % sur cette partie.
• Pour 1 000 000 $ et plus : mise de fonds minimale de 20 % et assurance prêt hypothécaire non disponible.

Votre mise de fonds influence directement vos paiements mensuels et le coût total de votre prêt. Plus elle est élevée, plus votre hypothèque sera petite.

2. Les sources traditionnelles de mise de fonds

Plusieurs acheteurs commencent par les sources les plus classiques. Elles sont généralement bien acceptées par les institutions financières et les assureurs hypothécaires.

2.1 Épargne personnelle

L’épargne accumulée dans un compte bancaire, un CELI ou un compte d’épargne régulier demeure la forme de mise de fonds la plus simple. Elle démontre une bonne discipline financière et rassure souvent les prêteurs.

Pour vous aider, vous pouvez automatiser des virements mensuels vers un compte dédié à la mise de fonds. De cette façon, vous progressez sans avoir à y penser chaque mois.

2.2 Don d’un proche

De nombreux premiers acheteurs reçoivent un coup de pouce d’un parent ou d’un proche sous forme de don. Dans ce cas, le prêteur exigera généralement une lettre de don confirmant que l’argent n’a pas à être remboursé.

Il est important que les fonds soient transférés dans un compte à votre nom et que la provenance puisse être prouvée. Votre courtier hypothécaire peut vous guider sur la forme exacte que doit prendre cette lettre.

2.3 Équité d’une autre propriété

Si vous possédez déjà une propriété, il est parfois possible d’utiliser l’équité disponible comme mise de fonds pour un nouvel achat. Cela se fait par refinancement ou par marge de crédit hypothécaire.

Cette option doit être analysée avec soin, car elle augmente votre niveau global d’endettement. Cependant, elle peut vous permettre de profiter d’une opportunité d’achat sans attendre plusieurs années d’épargne supplémentaire.

3. Les programmes d’aide pour la mise de fonds

En plus de l’épargne personnelle, plusieurs programmes existent pour aider les premiers acheteurs à réunir leur mise de fonds plus rapidement.

3.1 Utiliser vos REER avec le RAP

Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet de retirer une partie de vos REER pour la mise de fonds, sans payer d’impôt immédiatement, à condition de rembourser le montant selon les règles en vigueur. Dans certains cas, cela représente un montant important qui vient compléter votre épargne.

3.2 Profiter du compte d’épargne FHSA

Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (FHSA) combine l’avantage du REER et du CELI. Vos cotisations sont déductibles d’impôt et les retraits admissibles pour acheter une première propriété sont non imposables. Bien utilisé, ce compte peut accélérer de façon importante la constitution de votre mise de fonds.

3.3 Incitatifs et programmes locaux

Certaines villes ou certains programmes gouvernementaux offrent des subventions, prêts sans intérêt ou incitatifs pour les premiers acheteurs. Les conditions varient selon la région, le type de propriété et votre revenu. Il vaut la peine de vérifier ce qui est offert dans votre municipalité ou votre province.

4. Stratégies réalistes pour accélérer votre mise de fonds

Au-delà des produits financiers, quelques ajustements concrets peuvent vous aider à atteindre votre mise de fonds plus rapidement.

4.1 Automatiser votre épargne

Mettre de côté un montant fixe à chaque paie reste l’une des méthodes les plus efficaces. Lorsque l’épargne est automatisée, elle devient une habitude et non une décision à refaire chaque mois.

4.2 Réduire certaines dépenses ciblées

Il n’est pas nécessaire de tout couper. Cependant, revoir quelques postes de dépense (abonnements peu utilisés, sorties fréquentes, achats impulsifs) peut dégager un montant mensuel supplémentaire à diriger vers la mise de fonds.

4.3 Augmenter vos revenus temporairement

Certains futurs propriétaires choisissent de prendre un emploi à temps partiel, d’offrir des services en parallèle ou de vendre certains biens qu’ils n’utilisent plus. Même si cela reste temporaire, l’impact sur la mise de fonds peut être significatif.

5. Comment savoir si votre mise de fonds est suffisante?

La mise de fonds n’est qu’un élément de votre capacité d’achat. Les prêteurs regardent également vos revenus, vos dettes actuelles et vos ratios d’endettement.

Une mise de fonds de 5 % peut être suffisante si vos finances sont stables et que vos dettes sont bien contrôlées. En revanche, une mise de fonds plus élevée peut être recommandée si votre budget est serré ou si vous visez une propriété plus coûteuse.

Un courtier hypothécaire peut vous aider à établir un scénario réaliste : prix de la propriété, mise de fonds, paiements mensuels et marge de manœuvre dans votre budget.

FAQ – Mise de fonds : questions fréquentes

Quelle est la mise de fonds minimale pour acheter une maison?

Pour la plupart des acheteurs, la mise de fonds minimale est de 5 % du prix de la propriété, tant que le prix est inférieur à 1 000 000 $. Au-delà de ce montant, la mise de fonds minimale est de 20 %.

Peut-on devenir propriétaire avec seulement 5 % de mise de fonds?

Oui, c’est possible. Toutefois, une mise de fonds de 5 % implique l’assurance prêt hypothécaire, ce qui augmente légèrement votre paiement mensuel. Il est important de vérifier que votre budget demeure confortable.

Un don de mes parents peut-il servir de mise de fonds?

Oui, un don provenant d’un proche est généralement accepté, à condition qu’il s’agisse d’un véritable don et non d’un prêt. Une lettre de don doit confirmer qu’il n’y a aucune obligation de remboursement.

Puis-je utiliser un prêt personnel pour ma mise de fonds?

Dans la plupart des cas, les prêteurs n’acceptent pas la mise de fonds provenant d’un prêt non garanti, car cela augmente trop votre endettement. Il est important de valider la source de la mise de fonds avec votre courtier avant de contracter une nouvelle dette.

Conclusion : construire sa mise de fonds avec une stratégie claire

Trouver sa mise de fonds pour devenir propriétaire demande de la planification, mais ce n’est pas hors de portée. En combinant épargne, programmes d’aide et bonnes habitudes financières, il est possible de bâtir un plan réaliste et adapté à votre situation.

Si vous souhaitez évaluer votre capacité d’achat et les options de mise de fonds qui s’offrent à vous, je peux analyser votre dossier et vous proposer des scénarios concrets. N’hésitez pas à communiquer avec moi pour en discuter.