Utiliser ses REER pour acheter sa première maison

Vous pouvez utiliser vos REER pour acheter votre première maison grâce au RAP. Dans cet article, je vous explique concrètement comment utiliser les REER pour acheter sa première maison et comment maximiser votre mise de fonds.

Je m’appelle Franck Oliver, courtier hypothécaire chez Multi-Prêts. Mon objectif est de vous guider pas à pas afin que vous compreniez bien le fonctionnement du RAP et que vous puissiez prendre une décision éclairée.

1. REER pour acheter sa première maison : comment fonctionne le RAP

Le RAP (Home Buyers’ Plan) est un programme fédéral qui vous permet de retirer une partie de vos REER pour acheter ou construire votre première maison, sans payer d’impôt immédiatement, tant que vous remboursez le montant dans les délais prévus.

Concrètement, le RAP vous aide surtout à augmenter votre mise de fonds. Grâce à une mise de fonds plus élevée, vous pouvez notamment :

• réduire le montant du prêt hypothécaire;
• diminuer vos paiements mensuels;
• dans certains cas, éviter l’assurance prêt hypothécaire;
• présenter un dossier plus solide au prêteur.

2. Combien pouvez-vous retirer de vos REER avec le RAP?

Actuellement, le plafond du RAP est fixé à 60 000 $ par personne admissible. Ainsi, deux acheteurs peuvent retirer jusqu’à 120 000 $ pour leur mise de fonds, à condition d’avoir accumulé suffisamment de REER.

De plus, vous pouvez effectuer plusieurs retraits, mais ils doivent être réalisés dans la même année civile que le premier retrait ou en janvier de l’année suivante. Il est donc important de bien planifier le moment où vous utiliserez vos REER.

3. Conditions de base pour utiliser vos REER avec le RAP

Pour profiter du RAP et utiliser vos REER pour acheter votre première maison, vous devez respecter plusieurs critères. Les principaux sont les suivants :

• être considéré comme premier acheteur;
• être résident canadien au moment du retrait;
• acheter ou construire une habitation admissible située au Canada;
• avoir l’intention d’en faire votre résidence principale dans un délai raisonnable;
• avoir une entente écrite pour l’achat ou la construction (promesse d’achat, contrat, etc.);
• vous assurer que les sommes retirées se trouvent dans votre REER depuis au moins 90 jours.

En résumé, le RAP s’adresse aux acheteurs qui souhaitent investir sérieusement dans une résidence principale et qui sont prêts à respecter des règles précises.

4. Utiliser ses REER pour acheter sa première maison : étapes simples

Voyons maintenant, étape par étape, comment utiliser vos REER dans le cadre du RAP :

1. Tout d’abord, vous épargnez dans un REER plusieurs mois ou années avant votre projet d’achat.
2. Ensuite, vous obtenez une préqualification hypothécaire pour connaître votre budget et valider que l’usage du RAP est réaliste.
3. Une fois votre budget déterminé, vous signez une promesse d’achat ou un contrat de construction pour une propriété admissible.
4. Par la suite, vous remplissez le formulaire T1036 de l’Agence du revenu du Canada et vous le remettez à l’institution qui détient vos REER.
5. L’institution procède alors aux retraits admissibles, sans retenue d’impôt, jusqu’au maximum permis.
6. Enfin, vous utilisez ces sommes comme mise de fonds lors de la signature chez le notaire.

En suivant cette séquence, vous coordonnez plus facilement les dates entre le retrait des REER, la transaction chez le notaire et le déboursement de l’hypothèque.

5. Pendant combien de temps pouvez-vous rembourser votre RAP?

Utiliser vos REER pour acheter une maison ne correspond pas à un cadeau définitif. En réalité, le RAP fonctionne plutôt comme un prêt sans intérêt que vous vous faites à vous-même. Vous disposez généralement d’une période maximale de 15 ans pour rembourser le montant retiré.

• vous devez rembourser au minimum 1/15 de la somme chaque année;
• les remboursements commencent après un certain délai suivant l’année du retrait;
• vos remboursements prennent la forme de nouvelles cotisations REER que vous désignez comme « remboursement RAP » dans votre déclaration de revenus;
• si vous remboursez plus que le minimum exigé, votre solde diminue plus rapidement et vos paiements futurs se trouvent allégés.

À l’inverse, si vous ne versez pas le minimum requis pour une année donnée, la portion manquante s’ajoute à votre revenu imposable pour cette année-là. L’Agence du revenu du Canada réduit alors votre solde RAP du même montant.

6. Avantages et limites d’utiliser ses REER pour acheter sa première maison

6.1 Les principaux avantages

Utiliser vos REER pour acheter une première maison comporte plusieurs avantages concrets :

• vous transformez une épargne retraite existante en mise de fonds, sans impôt immédiat;
• vous pouvez parfois atteindre le seuil de 20 % de mise de fonds et ainsi réduire, voire éviter, l’assurance prêt hypothécaire;
• vous conservez la croissance à long terme sur les sommes qui demeurent investies dans votre REER;
• vous bénéficiez d’une certaine flexibilité, puisque le remboursement s’étale sur plusieurs années.

6.2 Les limites à considérer

Cependant, cette stratégie présente aussi certaines limites qu’il faut bien mesurer avant de vous lancer :

• vous réduisez temporairement votre épargne retraite, ce qui peut retarder certains objectifs à long terme;
• les remboursements RAP ne donnent pas droit à de nouvelles déductions fiscales; il s’agit plutôt de remettre ce que vous avez retiré;
• si votre situation financière se complique, il peut devenir plus difficile de respecter les remboursements annuels;
• le programme vise uniquement l’habitation principale et non un chalet ou une propriété purement locative.

Ainsi, utiliser vos REER pour acheter sa première maison peut être une excellente stratégie, à condition de l’intégrer dans un plan financier global où votre retraite reste protégée.

7. Erreurs fréquentes lorsqu’on utilise ses REER pour acheter une première maison

Dans ma pratique de courtier hypothécaire, je remarque plusieurs erreurs récurrentes lorsque les gens utilisent leurs REER pour acheter une propriété :

• cotiser à la toute dernière minute, sans respecter le délai minimal de 90 jours avant le retrait;
• utiliser la totalité de l’épargne et ne pas conserver de fonds d’urgence après l’achat;
• oublier d’intégrer les remboursements RAP au budget à long terme;
• croire que le RAP est une forme de subvention, alors qu’il s’agit d’un montant à remettre dans le REER.

Une bonne planification permet de réduire ces risques et de préserver votre équilibre financier à long terme.

8. REER pour acheter une première maison : RAP ou FHSA ?

Depuis peu, le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (FHSA) s’ajoute au RAP. Dans plusieurs situations, vous pouvez combiner un retrait RAP à partir de vos REER et un retrait admissible de votre FHSA pour le même achat, ce qui augmente encore votre mise de fonds.

En pratique, le choix entre REER, FHSA et autres formes d’épargne dépend de votre niveau de revenu, de votre situation fiscale et de votre horizon de temps. L’important consiste à coordonner ces outils plutôt que de les utiliser au hasard.

9. FAQ : utiliser ses REER pour acheter sa première maison

Puis-je utiliser le RAP si je possède déjà un condo ou une maison?

En règle générale, non. Le RAP s’adresse surtout aux premiers acheteurs ou aux personnes qui n’ont pas été propriétaires occupants depuis plusieurs années, avec certaines exceptions liées au handicap. Chaque situation doit être analysée selon les critères officiels de l’Agence du revenu du Canada.

Dois-je retirer tout le montant en une seule fois?

Pas nécessairement. Vous pouvez effectuer plusieurs retraits, mais tous doivent avoir lieu dans la fenêtre permise par le programme, soit la même année civile que le premier retrait et le mois de janvier suivant.

Que se passe-t-il si je ne rembourse pas mon RAP?

Si vous ne versez pas le minimum annuel prévu, la portion manquante s’ajoute à votre revenu imposable pour l’année concernée. Vous perdez alors une partie de votre épargne retraite et vous payez de l’impôt sur ce montant.

Puis-je utiliser mes REER pour acheter une propriété à revenus?

Le RAP vise d’abord l’habitation principale. Toutefois, certaines propriétés à logements multiples peuvent être admissibles si vous occupez vous-même l’un des logements. Une analyse détaillée s’impose alors pour confirmer que l’immeuble respecte la définition de résidence admissible.

Conclusion : bien planifier l’usage de vos REER pour votre premier achat

Utiliser vos REER pour acheter votre première maison peut vous donner un sérieux coup de pouce pour la mise de fonds et rendre votre projet plus accessible. Toutefois, cette décision touche aussi votre retraite future. Il devient donc essentiel de bien calculer l’impact du RAP, de comprendre les règles et de prévoir les remboursements dans votre budget à long terme.

Comme courtier hypothécaire, je peux vous aider à bâtir un scénario complet : budget d’achat, mise de fonds, utilisation des REER et des autres outils disponibles. Si vous envisagez d’utiliser vos REER pour acheter votre première maison, n’hésitez pas à me contacter afin que nous analysions ensemble la meilleure stratégie pour votre situation.