Acheter un immeuble à revenus comme premier achat

Acheter un immeuble à revenus comme premier achat peut être une stratégie très puissante pour bâtir sa richesse à long terme. Plutôt que de débuter avec une simple maison unifamiliale, certains acheteurs choisissent un duplex, un triplex ou même un petit immeuble à revenus. Bien préparée, cette approche permet de se loger tout en bénéficiant de revenus locatifs.

Je m’appelle Franck Oliver, courtier hypothécaire chez Multi-Prêts. J’accompagne régulièrement des premiers acheteurs qui souhaitent commencer leur parcours immobilier avec un immeuble à revenus au Québec. Voici les principaux éléments à connaître avant de vous lancer.

1. Pourquoi acheter un immeuble à revenus comme premier achat?

Choisir un immeuble à revenus comme premier achat, plutôt qu’une maison unifamiliale, présente plusieurs avantages :

• les loyers contribuent au paiement de l’hypothèque;
• vous développez plus rapidement de l’équité dans un bien immobilier;
• vous apprenez à gérer un immeuble et des locataires dès le début;
• vous bâtissez une base pour de futurs projets (autres immeubles, maison, etc.).

Pour plusieurs, c’est une façon de se loger à moindre coût tout en se positionnant comme investisseur dès le premier achat.

2. Quels types d’immeubles à revenus pour un premier achat?

Comme premier achat, les immeubles les plus fréquents sont :

• Duplex : deux logements, souvent occupé par le propriétaire et un locataire;
• Triplex : trois logements, offrant un peu plus de revenus, mais aussi plus de gestion;
• Quadruplex : quatre logements, souvent le maximum avant de passer à la catégorie “immeuble de 5 logements et plus”.

Chaque type d’immeuble comporte ses particularités au niveau du financement, de la gestion et du risque. Le bon choix dépend de votre budget, de votre tolérance à la gestion de locataires et de vos objectifs à long terme.

3. Mise de fonds et financement d’un immeuble à revenus

Le financement d’un immeuble à revenus comme premier achat dépend notamment :

• du nombre de logements;
• du fait que vous habiterez l’immeuble ou non;
• de votre mise de fonds et de vos revenus.

Au Canada, les règles varient selon le type de propriété et l’occupation. À titre indicatif, pour un immeuble de 2 à 4 logements occupé par le propriétaire, la mise de fonds minimale peut être plus faible que pour un immeuble non occupé par le propriétaire, où une mise de fonds d’environ 20 % est souvent exigée.

Comme les règles et les programmes peuvent évoluer, il est important de valider votre situation avec un courtier hypothécaire avant de vous engager. Mon rôle est justement de vous expliquer les exigences des différents prêteurs et de déterminer quel montage financier est réaliste pour vous.

4. Comment les revenus locatifs sont-ils pris en compte?

Lorsqu’on achète un immeuble à revenus, les prêteurs ne regardent pas seulement votre salaire. Ils prennent aussi en compte une portion des revenus locatifs potentiels ou actuels. Cette portion varie selon l’institution et peut être intégrée de différentes façons dans le calcul.

Par exemple, ils peuvent :

• ajouter une partie des loyers à vos revenus pour le calcul des ratios;
• ou réduire les dépenses liées à la propriété en tenant compte des loyers.

C’est là que les ratios d’endettement (ABD et ATD) deviennent importants. Même avec de bons loyers, il faut que l’ensemble de vos obligations (cartes de crédit, prêts auto, autres dettes) soit raisonnable par rapport à vos revenus. Une préqualification détaillée permet de savoir jusqu’à quel prix d’achat vous pouvez aller pour un immeuble à revenus.

5. Les étapes pour acheter un immeuble à revenus comme premier achat

5.1 Faire une préqualification hypothécaire

Avant de visiter des immeubles, il est essentiel de faire une préqualification. Cela permet de :

• connaître votre capacité d’emprunt;
• comprendre les scénarios possibles (duplex, triplex, etc.);
• éviter de perdre du temps sur des propriétés hors budget.

Lors de cette étape, nous analysons vos revenus, dettes, cote de crédit et projet global afin de définir une enveloppe réaliste.

5.2 Analyser le marché et les loyers

Acheter un immeuble à revenus, ce n’est pas seulement acheter un bâtiment. C’est acheter un ensemble de flux de loyers. Il faut donc :

• vérifier les loyers actuels et leur potentiel de hausse raisonnable;
• comparer avec les loyers du secteur;
• évaluer le taux d’inoccupation du quartier;
• considérer les dépenses (taxes, assurances, entretien).

Un immeuble peut sembler intéressant sur papier, mais devenir moins attrayant si les revenus sont faibles ou si les dépenses sont élevées.

5.3 Inspection et analyse de l’immeuble

L’inspection est particulièrement importante pour un immeuble à revenus, car certains travaux majeurs (toiture, structure, plomberie, électricité) peuvent avoir un impact significatif sur votre budget.

Une bonne analyse doit inclure :

• l’état général du bâtiment;
• les travaux à prévoir à court, moyen et long terme;
• la conformité des logements (sécurité, sorties, détecteurs, etc.).

6. Gestion des locataires : un aspect à ne pas sous-estimer

Acheter un immeuble à revenus comme premier achat, c’est aussi devenir propriétaire occupant et gestionnaire de logements. Il faut être prêt à :

• choisir les locataires avec soin (vérifications de base);
• respecter la législation en vigueur (Régie du logement / Tribunal administratif du logement);
• répondre aux demandes d’entretien et de réparations;
• gérer les renouvellements de bail et les ajustements de loyer.

Certaines personnes adorent cet aspect et y voient une façon d’être plus proches de leurs investissements. D’autres préfèrent des solutions plus passives. Il est important de bien vous connaître avant d’acheter un immeuble à revenus comme premier achat.

7. Les erreurs fréquentes des premiers acheteurs d’immeubles à revenus

Voici quelques erreurs que je vois souvent chez les clients qui achètent un premier immeuble à revenus :

• se concentrer uniquement sur le prix d’achat et non sur la rentabilité;
• sous-estimer les dépenses (réparations, vacance, frais juridiques);
• ne pas vérifier la qualité des locataires en place;
• acheter un immeuble trop grand pour leur tolérance au risque ou leur budget;
• ne pas faire analyser le projet par un professionnel avant de déposer une promesse d’achat.

Une bonne préparation permet d’éviter ces pièges et de transformer votre premier immeuble à revenus en levier pour vos futurs projets.

8. FAQ : acheter un immeuble à revenus comme premier achat

Est-ce une bonne idée d’acheter un immeuble à revenus comme tout premier achat?

Pour plusieurs, oui, surtout si vous êtes à l’aise avec la gestion et que vous avez une vision à long terme. Cela permet de combiner logement et investissement. Il faut toutefois s’assurer que vos finances et votre profil sont adaptés à ce type de projet.

Ai-je besoin d’une mise de fonds plus élevée pour un immeuble à revenus?

La mise de fonds dépend du nombre de logements et du fait que vous habiterez l’immeuble ou non. Les exigences sont souvent plus élevées pour un immeuble non occupé par le propriétaire. Une analyse personnalisée est nécessaire pour connaître le montant requis dans votre cas.

Les revenus de location m’aident-ils vraiment à me qualifier?

Oui, les prêteurs tiennent compte d’une portion des revenus de location, mais pas toujours à 100 %. Ils appliquent leurs propres règles et calculs. C’est pourquoi une préqualification détaillée avec un courtier est essentielle.

Est-ce plus risqué qu’un achat unifamilial?

La gestion est plus exigeante, mais le risque est différent, pas nécessairement plus élevé. La présence de plusieurs locataires peut répartir les revenus, mais cela implique aussi plus de responsabilités. Tout dépend de votre tolérance au risque et de votre préparation.

9. Besoin d’un accompagnement pour votre premier immeuble à revenus?

Acheter un immeuble à revenus comme premier achat peut être un excellent choix pour bâtir votre patrimoine, à condition de bien comprendre les chiffres, la réalité de la gestion et les exigences des prêteurs.

Comme courtier hypothécaire, je peux vous aider à :

• évaluer votre capacité d’emprunt pour un duplex, triplex ou quadruplex;
• comprendre les différentes options de mise de fonds et de financement;
• analyser la rentabilité potentielle d’un immeuble;
• structurer votre projet en fonction de vos objectifs à long terme.

Si vous songez à acheter un immeuble à revenus comme premier achat, n’hésitez pas à me contacter pour discuter de votre situation. Un bon plan de départ peut faire toute la différence pour la suite de votre parcours immobilier.